Investir en pied d’immeubles de nouveaux quartiers
Le développement de nouveaux sites résidentiels s’accompagne d’un dosage subtil d’habitat en accession privée libre et maîtrisée, de logements sociaux et intergénérationnels, d’équipements publics ou tertiaires et de pied d’immeubles valorisés en locaux commerciaux. Un aménagement réussi des rez-de-chaussée contribue largement à la qualité de vie des habitants comme au succès du montage financier d’une opération.
Des surfaces non occupées en pied d’immeubles produisent toujours un effet négatif une fois effectuée la livraison d’un bâtiment. Les conséquences en sont surtout préjudiciables aux nouveaux résidents qui devraient trouver, à ces emplacements, des commerces de proximité et divers services… Dans cet objectif, les aménageurs recherchent en amont des opérateurs investisseurs spécialisés. L’exercice exige un savoir-faire beaucoup plus complexe que l’acquisition d’un portefeuille de boutiques en centre-ville. Il faut anticiper les besoins de populations nouvelles, insuffler une dynamique commerciale sur un territoire en mutation, implanter une offre équilibrée en tenant compte de l’existant, établir, le cas échéant, une péréquation des loyers, négocier éventuellement auprès des promoteurs une architecture amplifiant l’attractivité des futures enseignes. L’engagement des propriétaires de murs ne s’inscrit pas dans un schéma court-termiste mais sur du moyen terme, le temps que se consolident les fonds de commerce. Trois catégories d’investisseurs en locaux commerciaux de pieds d’immeubles peuvent être aujourd’hui recensées : les hyper spécialistes, les spécialistes occasionnels, les diversificateurs.
Les hyper spécialistes
Ce métier constitue l’essentiel de leur activité. Un bon taux de remplissage et surtout la pérennité des linéaires commerciaux constituent la meilleure des cartes de visite. Cristal, Sodés, Soppec sont les trois acteurs régulièrement consultés par les collectivités locales ou les promoteurs de la région parisienne.
Ils détiennent aujourd’hui un patrimoine de plusieurs milliers de m². Afin de maîtriser l’offre commerciale et d’en assurer sa cohérence, ces investisseurs se portent acquéreurs de la totalité des coquilles vides d’un site en devenir. Au final, les opérations peuvent représenter, sur un seul ensemble, des emprises importantes : 7 500 nr et 7 000 m² pour Sodés, respectivement à Massy et Limeil-Brévannes, 7 000 m² pour Soppec à Louvres, plus de 4 000 m² pour Cristal à Nanterre (Zac Seine Arche). Ces intervenants ont également débordé l’Ile-de-France pour exporter leur savoir-faire dans toute la France. Les promoteurs y trouvent leur compte en récupérant, bien avant la livraison, un apport de cash.
Les spécialistes occasionnels
Des opérateurs, présents sur différents formats de la distribution et maîtrisant le merchandising, saisissent parfois l’opportunité de murs de pied d’immeubles en Vefa. Ils y introduisent quelques enseignes de galeries marchandes. Seefar (Groupe Financière Duval dirigé par Eric Duval) a sauté le pas en devenant le détenteur d’un linéaire de 9 000 m² au sein du futur quartier des Batignolles. Fardés Patrimoine (Groupe Madar) s’est engagé à Vitry-sur-Seine sur 850 m², avenue de Stalingrad dans un nouveau programme de la Semisc. Héraclès Investissement a, de son côté, acquis auprès de Sogeprom 6 000 m² de commerces à Montpellier/ Port Marianne et 700 m² auprès de Coffim et de FRG à Paris, rue du Chemin Vert. Epareca a acquis 600 m² d’espaces commerciaux en rez-de-chaussée auprès de Spirit à Montreuil/Bel Air et 1000 m² auprès du bailleur social Alphis à Bonneuil-sur-Marne.
Les diversificateurs
Cette catégorie sélectionne des investissements de natures diverses. Aucun actif n’est tabou. Des locaux commerciaux sur un site en devenir peuvent ainsi être retenus. Deka a agi de la sorte en retenant 7 000 m² de locaux commerciaux sur la Zac Paris Rive Gauche. Des Scpi et des Opci envisagent de prendre position sur cette niche afin d’améliorer, à terme, leur rendement.
La pléthore de projets du Grand Paris, notamment près des gares, comme la création de Zac en régions vont certainement entrainer un développement des investisseurs intervenant sur les linéaires en rez-de-chaussée. Le promoteur Gotham a ouvert la voie en mettant sur orbite « Coeur marchand » ainsi qu’une société patrimoniale déjà positionnés sur des pieds d’immeubles à Nantes, Nice et Toulouse. Dans un schéma hybride, la Semaest a loué pour 25 ans les 1 650 m² de commerces du programme PariSquare dans le llème arrondissement de Paris. L’objectif est d’avoir la maîtrise des implantations. Par ailleurs, à Montpellier, la Serm retiendra prochainement un investisseur pour les futurs 7 000 m² de commerces du nouveau quartier Saint Roch à Montpellier.
Les investisseurs en pied d’immeubles de nouveaux quartiers
