Jusqu’où ira Eric Duval ? Avec ses deux véhicules – Financière Duval d’une part et Imfined d’autre part -, il a mené tambour battant le développement de ses activités immobilières. Vingt ans après la création de son entreprise, il aborde l’avenir avec un dynamisme et une volonté intacts. Et toujours cette fameuse « vista »…
Nous sommes un groupe immobilier en développement » : on s’attendrait logiquement à entendre ce vocable dans la bouche d’une structure qui se crée ou encore d’un fonds d’investissement qui se lance. Il n’en est rien. Il est l’apanage d’un des plus prolixes développeurs immobiliers de sa génération, à la tête d’une entreprise familiale mise sur pied il y a déjà plus de deux décennies : Eric Duval. En 2015, son groupe éponyme va réaliser un chiffre d’affaires de 500 M€ avec plus de 2 500 collaborateurs.
Et ce n’est pas tout… Avec habileté et discrétion, ce développeur-né a mis sur pied un réseau de foncières regroupées au sein de la structure patrimoniale Imfined, à l’actionnariat 100 % familial. Une structure qui percevra, en 2015, l’équivalent de 120 M€ de loyers. Financière Duval, Imfined, deux groupes familiaux, deux ambitions mais une seule vocation : « couvrir la chaîne des métiers de l’immobilier avec des domaines de compétences très forts comme la promotion ou l’exploitation. Notre fil conducteur, c’est notre capacité à concevoir, construire, investir et exploiter. C’est toute cette chaîne qui fait notre particularité ». Financière Duval, Imfined, deux piliers qui affichent, pour 2015, un appétit non dissimulé sur le marché français et bien au-delà.
Promotion, PM : les deux poids lourds du groupe
Du groupe Financière Duval, on connaît plutôt très bien la partie émergée de l’iceberg : le promoteur et le concepteur. Il faut dire que son fer de lance, CFA, dirigé par Caroline Fortier, ne manque pas de souffle. Surfant sur ses implantations locales, jouant sur la bonne dynamique des PPP dont le groupe est l’un des rares à comprendre et à manier les subtilités, CFA réalise un chiffre d’affaires de 200 M€ bon an mal an pour une centaine de collaborateurs. La structure affiche un carnet de commandes bien fourni jusqu’en 2019.
Et fait même des petits avec la création, en 2014, de CFA Conseil, spécialiste de l’accompagnement des collectivités locales dans la mise en place de leurs stratégies immobilières. Emmenée par l’épéiste Philippe Riboud, cette filiale a planché, par exemple, sur l’Aren’Ice, le centre national de la fédération française de hockey dans l’agglomération de Cergy-Pontoise (95), couplé avec… un retail park de plus de 30 000 m², une autre compétence maison. Faire jouer les synergies, travailler les opportunités comme celle du binôme commerce/loisirs dans un environnement favorable : c’est visionnaire et c’est du Eric Duval tout craché…
L’autre poids lourd du groupe Financière Duval, c’est le property management avec la marque Yxime. 12 implantations régionales, 5,5 millions de m² gérés, 170 collaborateurs sur la balance : cette structure pèse sur le marché français, montant probablement sur la 3ème marche du podium des sociétés de property management. Pilotée par Thierry Dorison et Patrice Cailly, Yxime s’est bâtie une jolie réputation dans la gestion des grands ensembles tertiaires ou celle des RIE. « Nous travaillons beaucoup pour les fonds d’investissement anglo-saxons ou les opérateurs publics », détaille Eric Duval. Le développement d’Yxime ne s’arrête pas aux frontières de l’Hexagone. Créée en 2013, sa filiale marocaine Thaïs joue des coudes pour se faire une petite place au soleil. Elle vient de décrocher le contrat de gestion de la gare de Casablanca. « Yxime va continuer à faire ses premiers pas à l’international », confie le n°1 du groupe Financière Duval.
L’exploitation : la valeur ajoutée
Mais le domaine dans lequel Financière Duval se distingue de ses compétiteurs indépendants, c’est sans doute l’exploitation des résidences. Residalya – arbitrée en 2014 après 9 ans de « belle réussite » -, Odalys, qui donne à Financière Duval la place de n°2 européen des résidences de tourisme, NGF pour les golfs : Eric Duval s’est engouffré, de longue date, dans un créneau qui s’est révélé très, très porteur. « Je garde un excellent souvenir de Residalya que nous avons lancé à partir de rien en 2003 pour le porter à une trentaine d’EHPAD, 1 500 salariés et 75 M€ de chiffre d’affaires », souligne Eric Duval. Le groupe n’abandonne pas la résidence pour personnes âgées mais souhaite se positionner, à l’avenir, sur un autre créneau : la résidence services senior avec la création de Vie Jeune qui exploitera sous la marque « Résidences Happy Senior ». Objectif : lancer cinq résidences par an. « Pour commencer ».
Autre dossier d’envergure, un temps au menu des arbitrages : Odalys. Rachetée il y a une quinzaine d’années avec 8 000 lits, cette marque spécialisée dans la résidence de tourisme a été portée sur les fronts baptismaux. Avec 120 000 lits au compteur, Odalys a envahi les sphères de la résidence de tourisme, de la résidence d’affaires de centre-ville, des parcs résidentiels de loisirs et des résidences étudiantes. Eric Duval est clair : Odalys n’est plus à vendre. « Nous avons changé de stratégie en renforçant sa structure financière avec une augmentation de 25 M€ du capital. Nous sommes là pour quelques années, pour créer de la valeur sur le développement au travers de nouvelles résidences et de nouvelles méthodes de commercialisation plus offensives », révèle-t-il.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 357 résidences, 240 M€ de chiffre d’affaires, 1 500 collaborateurs et des développements en Espagne, en Italie et en Croatie. Odalys reste « la plus grande société du groupe en termes de chiffre d’affaires et d’effectifs, une société structurante et un métier récurrent ». Ces nouvelles résidences que Financière Duval cherche à développer « par croissance interne », ce sont principalement les résidences étudiantes et les résidences d’affaires de centre-ville. Avec un objectif non dissimulé : élargir encore un peu plus la gamme de produits, en tentant de toucher plusieurs CSP. Eric Duval pour qui « le sujet de la cession est derrière lui » a des idées plein la tête pour donner un nouveau souffle à Odalys.
Ultime métier, ultime niche de marché : les golfs qu’Eric Duval a investi en 2009. Loin des greens – il n’est ni un passionné ni un golfeur -, le patron de Financière Duval a racheté un petit opérateur national du nom de NGFGolf avec 13 parcours de golf à son actif et un EBITDA de 600 000 €. Six ans plus tard, il a porté le nombre de parcours sous enseigne à 47 – 48 très exactement avec l’intégration toute récente du golf de Xavier Niel à Chantilly (60) – et l’EBITDA de NGFGolf à 4 M€. Quasi-seul sur ce créneau, Eric Duval entend « doubler la taille de son réseau en se positionnant très largement sur l’Ile-de-France » et en avançant ses pions en régions car « le golfeur est par définition nomade ». « Nous ne nous sommes pas fixés d’horizons sinon celui d’être le leader en France », ne mégote pas le n°1 de Financière Duval. Rien que cela…. D’autant que NGFGolf peut compter sur sa filiale « le Club », un réseau de 350 golfs partenaires à l’international et la première académie de golf dans l’Hexagone. Sur ce créneau, Eric Duval est encore à la manœuvre, travaillant « une évolution de son modèle économique ». Et au développeur d’imaginer des golfs ludiques connectés à de gros circuits de flux de… centres commerciaux par exemple. Le commerce adossé au loisir – ou l’inverse -, Eric Duval y croit dur comme fer. Et il va l’expérimenter. « Ce projet incarne une conjonction forte entre nos différents métiers », lâche Eric Duval. Synergie, quand tu nous tiens…
Imfined, la 2ème étoile de la galaxie Duval
Le commerce, justement, c’est une classe d’actifs qui est dans son ADN depuis… 1985. « Nous avons réalisé nos premiers investissements en immobilier de commerce il y a 30 ans en pariant sur les galeries commerciales », se souvient Eric Duval. Aujourd’hui, ce produit spécifique n’entre plus dans sa stratégie mais il mise plus que jamais sur le commerce. Mais attention, pas question, pour ce visionnaire, de se jeter dans la lutte aux mégas centres commerciaux. Non, ce qu’il vise, ce sont les retail parks et pas n’importe lesquels : les low cost. « Nos galeries seront arbitrées pour avoir un modèle pur de retail park », dévoile Eric Duval. Un modèle incarné par la foncière cotée Patrimoine & Commerce 22.94 | -0.04% , logée au sein d’Imfined, la structure patrimoniale qui intègre le réseau de ses foncières.
Retail park low cost : cette expression érigée en baseline – qui lui a d’ailleurs valu quelques commentaires acerbes -, il l’assume avec force. « Low cost ne veut pas dire bas de gamme. Ce n’est pas non plus péjoratif. Le produit immobilier du retail park, il doit nécessairement être low cost car nous préservons des loyers et des charges compétitifs afin que les enseignes – dont l’EBITDA est sous tension – puissent proposer à leurs clients, des prix attractifs », déroule Eric Duval qui cite, à l’envi, les marques qui ont quitté la galerie commerciale à 600 €/m²/an chargé pour le retail park six fois moins cher. Et l’EBITDA, « c’est fondamental, c’est un vrai guideline de l’économie de l’entreprise pour un exploitant », lâche celui qui a appris à jongler avec les indicateurs financiers.
L’entrepreneur a dans son viseur le milliard d’euros de patrimoine pour Patrimoine & Commerce. Avec 600 M€, il se présente déjà comme le leader des retail parks en France pour les foncières cotées. Rien ne presse pour atteindre ce Graal. « Peut-être qu’on l’atteindra en 2015 ou en 2017. Notre volonté est de préserver la qualité de notre modèle économique basé sur un ratio de LTV de 50 % et une rentabilité brute de 7,5 %. Ce business model mérite une telle exigence ». Pour y parvenir, pas de religion non plus : après les acquisitions de Sepric en 2012 et de Trimax plus récemment, Patrimoine & Commerce ne cherche pas à grossir à tout prix. Le comité d’investissement de cette petite foncière cotée, qui n’en finit pas de monter, est très sélectif. Sur les 30 dossiers qu’on lui propose de regarder chaque semaine, il n’en retient finalement… qu’un seul. Il en va de la pertinence du modèle. Un argument qui n’a pas laissé de marbre l’assureur Predica (groupe Crédit Agricole), entré au capital en 2014, institutionnalisant un peu plus ce modèle. A bonne distance de la foncière cotée, Eric Duval a souhaité y adjoindre une brique manquante : celle de la gestion d’actifs pour compte de tiers incarnée par Seefar. Les compétences, il a été les chercher en partie à l’extérieur avec la personnalité de Christophe Clamageran. Une première opération structurante avec KKR portant sur un portefeuille de quatre actifs a déjà été bouclée en 2014. « Retravailler ces actifs pour les céder à échéance 3 ans : c’est notre métier ». Une galerie commerciale à Laval (53) est déjà sortie du patrimoine, en avance sur le calendrier.
Une deuxième opération – la reprise d’un projet de centre commercial sur le site des Batignolles – n’a pas tardé à suivre dans la foulée. « Sur cette opération multi-opérateurs en site urbain, la mission de Seefar est également de garantir l’unité et la cohérence de l’urbanisme commercial. Nous allons poursuivre les opérations de cœur de ville dans le cadre de projets d’aménagement », dévoile Eric Duval qui veut faire feu de tout bois.
Vous connaissez bien Patrimoine & Commerce ? Il vous faudra apprendre à découvrir Patrimoine & Entreprise qui, comme son nom l’indique, regroupe l’investissement dans les actifs tertiaires, industriels et logistiques de la foncière patrimoniale. Une foncière comme Eric Duval sait les imaginer et dont le cœur de cible reste les sièges sociaux des groupes à vocation nationale en régions. Un positionnement étroit mais porteur compte-tenu notamment de l’ancrage du groupe Financière Duval dans les territoires. « 2015 sera l’année de la montée en puissance de cette structure avec plusieurs projets dans les tuyaux », dévoile le président de Financière Duval.
Promotion, exploitation, conseil, investissement : l’entrepreneur joue au travers de ses deux groupes toute la partition des métiers de l’immobilier. Bureaux, commerce, activités, équipements publics, résidences gérées : il touche aussi à presque toutes les classes d’actifs. Jusqu’où ira-t-il ? « 2015 signera la poursuite logique de nos développements en capitalisant sur nos métiers d’exploitation et de promotion et en poursuivant nos investissements à un rythme soutenu », déroule-t-il. La prise de risque est donc, encore et toujours, au menu du patron de l’une des plus grandes réussites familiales de ces dernières années. La vision long terme également. Une caractéristique assumée et revendiquée. « Nous resterons durablement une société familiale », assure Eric Duval, le sourire aux lèvres. Jamais très loin, sa fille Pauline Duval apprend et veille au grain tandis que son frère Louis-Victor s’apprête à faire ses premiers pas dans l’entreprise. « Eric est un entrepreneur qui donne la chance à l’idée. En France, c’est plutôt rare », glisse-t-elle subtilement et discrètement. Son père ne dit rien mais lâche un sourire qui en dit long.
Financière Duval – Imfined en chiffres clés
2 500 Le nombre de collaborateurs de Financière Duval
500 M€ Le chiffre d’affaires prévisionnel 2015
120 M€ Le montant des loyers perçus par Imfined en 2015
200 M€ Le chiffre d’affaires de CFA, la structure de promotion
600 M€ La valorisation du patrimoine de Patrimoine & Commerce
