En se rapprochant de Foncière Sepric, Patrimoine & Commerce a signé son entrée dans le cercle très restreint des leaders dans le développement des retail parks. La foncière a choisi de se positionner sur le commerce de périphérie et compte, en 2016, devenir le numéro 1 du secteur. Elle s’est pour cela associée les talents de Christophe Clamageran, appelé aux commandes du nouveau groupe.
Dans quelques semaines, ce sera officiel : le rapprochement entre Patrimoine & Commerce et Foncière Sepric aura été acté auprès de l’Autorité des marchés financiers, donnant naissance à la première foncière française cotée spécialisée dans le marché des retail parks. Manque encore au groupe créé par Eric duval de déposer son projet d’offre publique sur le solde des titres de Foncière Sepric, mais ce n’est là plus qu’une question de procédures administratives. Du reste, Patrimoine & Commerce est aujourd’hui détentrice de 61,73 % du capital et 47,89 % des droits de vote de Foncière Sepric, grâce à l’apport par Philippe Vergely et Bernard Robbe de leurs actions (respectivement 38,58 % et 23,90 % du capital) au profit de Patrimoine & Commerce. L’objectif de ce rapprochement est affiché dès le premier jour : créer une foncière d’une taille critique suffisante pour être visible et audible des marchés boursiers. La barre a été mise à 1 Md de patrimoine. L’horizon à 2016.
L’histoire est, en vérité, plus immobilière que financière. Patrimoine & Commerce et Foncière Sepric étant toutes deux contrôlées à hauteur de 60 %, c’est « ANR contre ANR » que s’est fait le rapprochement, comme nous le dévoile Christophe Clamageran, nouveau PDG du groupe. Pour se rapprocher le plus rapidement possible de son objectif d’1 Md d’actifs, Patrimoine & Commerce opte pour une opération de croissance externe et jette son dévolu sur Foncière Sepric. Dans le monde des foncières spécialisées dans le retail park, la société cotée est la seule à présenter un business model similaire à celui de Patrimoine & Commerce, avec la même gamme d’actifs. A la seule différence que ceux de Foncière Sepric sont plutôt positionnés à l’Est de l’Hexagone, tandis que ceux de Patrimoine & Commerce penchent davantage à l’Ouest. La complémentarité est évidente, la présence nationale désormais répartie sur tout le territoire.
Foncière Sepric, avec ses 150 M de patrimoine et ses 75 M de projets en développement permet ainsi à Patri- moine & Commerce de faire le grand bond en avant. « Mais ce n’est pas une dissolution de Foncière Sepric, tient à souligner Christophe Clamageran. C’est bien un rapprochement entre les deux groupes et Foncière Sepric continuera à exister en tant que SIIC et ne sera pas retirée de la cote. » A elles deux, les SIIC totalisent désormais un patrimoine d’actifs d’une valeur brute de 500 M, répartis entres les 350 M d’actifs en exploitation et les 150 M dans le pipeline de développement. Une première pierre pour atteindre le fameux milliard en 2016.
L’AUTRE CASQUETTE DE CHRISTOPHE CLAMAGERAN
Nouveau PDG de Patrimoine & Commerce, Christophe Clamageran a rejoint le groupe Financière Duval avec la volonté de développer la gestion d’actifs pour compte de tiers. A ce titre, il est gérant de Seefar, une société de gestion agréée auprès de l’AMF. « Seefar, c’est l’asset manager de Patrimoine & Commerce, et elle a vocation à créer des OPCI et peut-être des SCPI, dévoile Christophe Clamageran. Notre souhait est de créer un vrai pôle de gestion pour compte de tiers, dont Patrimoine & Commerce serait le volet Commerce. »
Eric duval et Christophe Clamageran pourraient ainsi lancer un OPCI dans le résidentiel, ou monter un fonds pour investir dans le bureau en région. « Nous y réfléchissons mais, pour l’instant, ce n’est pas notre priorité », indique-t-il.
Poitiers, porte sud un exemple type des retail parks de patrimoine & commerce.
Le retail park, cible n°1
En fin connaisseur des marchés financiers et boursiers, Christophe Clamageran sait que pour commencer à les intéresser, il faut leur « raconter une histoire », en choisissant de préférence un angle. Pour Patrimoine & Commerce, ce sera le commerce de périphérie. « Nous voulons être les spécialistes du retail park en France. C’est et cela restera notre core business », lance-t-il. Pour aussi efficace qu’elle soit, cette classe d’actifs présente un défaut que ne saurait occulter Christophe Clamageran. « C’est de l’immobilier « low cost « , certes pas le plus beau sur le plan architectural, et encore parfois considéré comme un sous-produit dans l’immobilier de commerce en France.
Mais c’est une classe d’actifs qui privilégie l’efficacité des dépenses », ajoute-t-il aussitôt, ne tarissant pas d’éloges sur ces boîtes si souvent décriées. « Tout en combinant bon emplacement, bonne desserte et zone de chalandise importante, c’est un produit qui dégage une forte rentabilité. Les loyers sont peu élevés, de l’ordre de 100 /m2 pour des moyennes surfaces, à 150-200 /m2 pour des boutiques, avec des charges de 10 à 15 /m2. Il n’y a pas de parties communes à gérer, les coûts d’aménagement pour les enseignes sont très faibles et financièrement, ce modèle économique est très peu consommateur de capex, avec des coûts de maintenance réduits et des investissements de verdissement peu significatifs », liste-t-il. Le coût du foncier y est encore abordable, avec des valorisations proches de celles de l’industriel. Sans compter que les collectivités et les aménageurs publics, toujours désireux de redorer leurs entrées de ville, sont prêts à financer tout ou partie du coût des infrastructures permettant l’amélioration de la desserte et des accès au futur retail park.
Côté enseignes, le chemin a également été fait. « Certaines enseignes ont défini leur business model sur les commerces de périphérie. Quant aux clients, ils veulent faire du «one stop shopping», s’appuyer sur une diversité d’enseignes, bénéficier de prix accessibles et des commodités d’accès », assure Christophe Clamageran. Fort de cette stratégie, le nouveau couple peut désormais avancer dans son plan de développement, en poursuivant deux axes : l’acquisition d’actifs et le développement de nouveaux projets.
Tout en combinant bon emplacement, bonne desserte et zone de chalandise importante, c’est un produit qui dégage une forte rentabilité. Les loyers sont peu élevés, de l’ordre de 100 /m2 pour des moyennes surfaces, à 150-200 /m2 pour des boutiques, avec des charges de 10 à 15 /m2.
LE RAPPROCHEMENT EN CHIFFRES CLÉS
280 000 m2 : la surface du patrimoine répartie sur 57 actifs
500 M : la valorisation du patrimoine
7,5 % : le rendement sur le portefeuille en exploitation
43 % : le niveau de ltv
1 Md : l’objectif visé à horizon 2016.
« Notre business model plaît aux marchés »
Pour les deux SIIC, une chose est claire : l’objectif du milliard d’actifs se fera sans big bang sur le niveau d’endettement. « Notre politique reste inchangée : les deux groupes s’appuient sur une dette en grande partie amortissable, avec un ratio de LTV (loan to value) de 43 % à fin 2012 que nous pourrions monter à 50 % sans problème », indique Christophe Clamageran.
La croissance de Patrimoine & Commerce pourrait être alimentée, pour moitié par l’acquisition d’actifs existants, pour l’autre moitié par le pipeline de développement.
Pour les acquisitions, la foncière cible en priorité les portefeuilles, de préférence en provenance d’enseignes, mais aussi les actifs unitaires groupés, en visant une taille unitaire moyenne de 25 M. A l’inverse, Christophe Clamageran se dit prêt à céder des actifs unitaires isolés. « Pour de simples questions de gestion, précise le nouveau PDG. 500 M de patrimoine, c’est près de 90 lignes d’actifs et 300 locataires. » Patrimoine & Commerce, dont la rentabilité moyenne du portefeuille actuel (incluant Foncière Sepric) s’évalue à 7,4 %, vise des acquisitions à plus de 7 %. « Cependant, il est difficile de trouver des produits en raison de la forte concurrence des SCPI et d’investisseurs privés », reconnaît le PDG. Sans compter les enseignes elles-mêmes qui s’adossent à des foncières internes.
C’est pourquoi dans sa politique de croissance, Patrimoine & Commerce se veut pragmatique. La foncière n’hésite pas à opter pour la copropriété, si le contexte l’exige. « Il n’y a pas de valeur ajoutée à être en totalité propriétaire d’un retail park, explique Christophe Clamageran. Nous avons vocation à rester co-propriétaire majoritaire mais, si une enseigne ne veut s’installer qu’avec une option d’achat, nous sommes prêts à céder les murs de certains magasins, tant que cela nous permet d’avoir un très bon mix d’enseignes, un bon flux clients et une meilleure fidélisation de nos locataires.»
Quant au pipeline de développement, il est à la fois apporté par la filiale de promotion du groupe Financière Duval et par l’activité de promotion de Foncière Sepric. Le nouveau groupe a ainsi un accès privilégié aux deux filiales, permettant de capter une partie de la marge de promotion. Les développements se situent pêle-mêle à Castres, Reims, Maubeuge, Rennes, La Rochelle, Limoges ou Valence… « Si nous atteignons le milliard d’euros avant 2016, ce sera une très bonne nouvelle, mais nous n’allons pas acheter n’importe quoi ou lever de l’argent à n’importe quel prix », prévient Christophe Clamageran. Le PDG est aujourd’hui encore dans son histoire immobilière, avant l’histoire boursière. « Nous n’avons pas encore assez de volumes pour séduire les investisseurs. Notre business model plaît aux marchés, mais nous sommes encore trop petits pour susciter l’intérêt des grands fonds. » Si le nouveau PDG vise une taille critique d’un milliard, c’est bien pour être visible du marché et entrer dans le spectre des grands investisseurs de la place, family offices et assureurs en tête. « Avec 500 M de fonds propres et un niveau de LTV sous les 50 %, nous commencerons à intéresser le marché. » L’histoire est en marche.
Par Sophie Da Costa et Gaël Thomas
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