MYRIAM CHAUVOT
Jonathan Hull
13 mars 2014
All Rights Reserved – Les Echos 2014
Le constat est unanime au Mipim de Cannes, qui fermera ses portes ce vendredi : l’Europe bénéficie d’un regain de confiance des investisseurs. La France reste handicapée par un environnement légal perçu comme défavorable.
Dans l’euphorie des années d’avant la crise de 2007, le champagne coulait à flots au Mipim, le rendez-vous annuel mondial des investisseurs en immobilier tertiaire. On n’en est pas encore là, mais pour sa 25e édition, qui s’achève ce vendredi à Cannes, l’humeur était à mettre les bouteilles au frais. Le déclin du rendement des placements obligataires fait affluer les abondantes liquidités mondiales vers l’immobilier, alternative traditionnelle pour un placement sans risque. Une fois n’est pas coutume, c’est la vieille Europe qui a tenu la vedette au Mipim. Les prix restent inférieurs de 40% à leur sommet de 2007 et gardent un potentiel de deux à trois ans de croissance, a souligné le conseil Colliers International, quand l’immobilier en Asie a atteint un pic de valorisation. L’Europe a pour atout supplémentaire l’amélioration de sa conjoncture économique, d’où la réallocation des capitaux internationaux.
Record battu à Londres
Résultat : selon les estimations de CBRE, 165 milliards d’euros y ont été investis en bureaux, entrepôts ou immobilier de commerce en 2013, soit 30% de plus en un an, voire +200% dans les pays sinistrés par la crise (Irlande, Espagne, Italie, Portugal). « Les capitaux venus s’investir en Europe sont passés de 24 milliards d’euros en 2012 à 40 milliards en 2013 », a commenté Jonathan Hull. En charge des marchés de capitaux européens chez CBRE, il présentait mercredi l’enquête d’opinion annuelle du conseil. Dans cette Europe en plein boom immobilier, Londres a battu l’an dernier son record historique de transactions immobilières : 32 milliard d’euros, soit 43% de plus en un an, après +45% en 2012 ! Par contraste, Paris a reculé de 8%, à 11 milliards d’euros investis en 2013, mais reste le deuxième marché d’immobilier d’entreprise derrière la capitale britannique.
Arrivée en masse des investisseurs asiatiques
Pour l’heure, rien ne semble pouvoir éroder ce regain de confiance dans l’Europe, pas même le risque d’une escalade de la violence en Crimée. « Et pour cause ! a expliqué le représentant d’un conseil immobilier. En cas de conflit, où iraient se réfugier les capitaux ? Dans la pierre », valeur refuge par excellence. Il ressort de l’étude de CBRE que « 71% des investisseurs et gérants sondés [essentiellement européens, NDLR] considèrent l’Europe comme leur zone favorite [contre 40% en 2012, NDLR] et c’est aussi le cas de 68% des Asiatiques ». De fait, les investisseurs asiatiques arrivent en masse. C’était d’ailleurs l’un des principaux sujets de conversation du Mipim. Ils ont investi 10 milliards en Europe en 2013, ce qui constitue leur record, dont 7 milliards au second semestre (la majorité à Londres), signe que le mouvement s’accélère.
Et, pour la première fois, la Chine a fait l’an dernier des investissements significatifs (2,4 milliards d’euros). La loi chinoise de mai 2013 autorisant les assureurs à investir dans l’immobilier étranger, et la loi de libéralisation passée de la même façon à Taiwan l’an dernier, ne sont pas l’explication. Les investissements que ces deux lois très récentes vont générer restent encore à venir. La vague asiatique est donc appelée à prendre de l’ampleur et à s’étendre au-delà de la Grande-Bretagne, qui reste sa cible de prédilection… comme celle de la majorité des investisseurs, suivie cette année de l’Allemagne. L’enquête d’opinion de CBRE a révélé que l’Espagne fait une percée en troisième position, loin devant la France, classée sixième seulement.
Recours à des spécialistes
Corollaire de cet engouement collectif, 32% des investisseurs et des gérants jugent que les actifs européens sont déjà survalorisés. En fait c’est surtout le cas des actifs « prime », de premier choix, qui semblent déjà avoir atteint leur pic de cycle tant à Londres qu’en Allemagne, à New York ou à Singapour. La pénurie d’actifs éligibles rôde et les investisseurs n’hésitent plus à aller vers des biens plus risqués (à rénover, ou situés dans des villes secondaires….) ou des niches, l’immobilier de loisir et le logement étudiant étant les plus en vogue.
Encore faut-il savoir gérer ces actifs très spécifiques. Le recours aux services d’asset managers spécialisés s’accroît, ainsi que leur nombre. De nouveaux émergent comme, en France, Seefar, la société de gestion créée en 2012 par Eric duval (propriétaire de Financière Duval) et Christophe Clamagéran (ex-directeur général de Gecina), spécialisée dans l’immobilier de commerce. Elle en gère déjà pour 1,4 milliard d’euros, dont une bonne partie pour 5 ou 6 grands clients mondiaux et en acquiert pour leur compte. Seefar finalisera ainsi le 28 mars le rachat de 4 centres commerciaux à Corio pour une centaine de millions d’euros et vient d’acquérir la zone commerciale ouest du nouveau quartier des Batignolles (12.000 mètres carrés, pour une cinquantaine de millions).
