Le charme discret des retail parks de province
Cette foncière est dédiée aux Retail parks low cost. Ses 69 centres commerciaux à ciel ouvert, situés en périphérie de villes moyennes françaises, ont pour locataires des commerces à prix serrés (Intersport,Action, Chaussea, Lidl et Aldi, Weldom…), attirés par le bas niveau des loyers, mais aussi des charges (en l’absence de coûts de chauffage ou de climatisation des parties communes !). Le risque locatif est très réparti : aucune enseigne ne dépasse 3 % des revenus, et les quinze premières en apportent moins de 35 %.
En 2022, les loyers bruts ont augmenté de 8,3 %, à 47,3 millions d’euros, avec un taux d’occupation de 94,3 % (+ 1,6 point). Le patrimoine était estimé à 823,9 millions fin 2022, sur la base d’un solide rendement locatif de 7 % (- 0,2 point).
Patrimoine & Commerce est une société dont l’actionnariat familial est sécurisant. Outre la famille du gérant et fondateur, Eric Duval (28,4 % du capital), dont les enfants, Pauline et Louis-Victor, travaillent dans l’entreprise, apparaissent au tour de table les familles Vergely, Graff et Robbe (9,5 %, 6,6 % et 5,3 %). Y figure aussi l’assureur Predica (20,2 %). Cette typologie d’actionnaires a pu contribuer au fait que le dividende n’a pas baissé pendant la pandémie.
Le levier de la dette reste en outre prudent (44 % des actifs), d’autant que le coût de cet endettement est faible (2,07 %, avec une part à taux fixe ou couverte de 79 %). Cela ne laisse pas une grande marge de manoeuvre (le niveau de 50 % des actifs est visé), mais l’impossibilité, désormais, d’artificialiser des terrains naturels limite le développement de nouveaux projets. Au moins, cela protège la valeur des Retail parks existants.
Les projets en cours (via la filiale de promotion Sepric) se limitent à 50 millions d’euros, avec un rendement attendu de plus de 7 %. Ainsi, sur une friche urbaine à Saint-Genis-Pouilly, près de Genève, ville où est aussi actif le concurrentFrey, Patrimoine & Commerce investit 20 millions d’euros pour créer un Retail park qui devrait être livré en 2024-2025. Le rendement locatif attendu est de 8 % à 9 %, peut-être même à deux chiffres.
Reste la croissance externe. La foncière serait « ouverte aux acquisitions, dans un secteur peu concentré, mais sans fragiliser le bilan, donc en payant en actions, à condition que le cours ne soit pas loin de l’ANR », explique Eric Duval.
Notre conseil
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Une valeur défensive de fonds de portefeuille. Raisonnable, à 68 % du résultat net récurrent 2022 (+ 8,3 %, à 1,92 €), le dividende (+ 4 %, à 1,30 €) procure 7,9 % de rendement, compte tenu d’un cours inférieur de 42 % à l’ANR (+ 6,8 %, à 28,48 € hors droits).
Par Jean-Luc Champetier
