Les stars Unibail et Gecina éclipsent des sociétés plus modestes mais mieux ciblées.
Ces «petites» foncières ne manquent pas d’atouts.
La cote parisienne est particulièrement ri che en foncières : Euronext fait figure de vivier pour ces véhicules immobiliers depuis l’adoption du statut de société d’investissement immobilier cotée (Siic) en 2003, qui leur offre une exonération d’impôt sur les sociétés et sur les plus-values de cession, en échange d’un engagement de distribution de 85% des résultats tirés des activités locatives et de la moitié de leurs plus-value réalisées. À la clé, 40 milliards d’euros de capitalisation boursière, soit 5% du CAC 40 ou 17% du SBF 80. Mais cette richesse est concentrée.
Les trois premières foncières – Gecina, Klépierre et Unibail-Rodamco – pèsent ainsi à elles seules 57% de cette capitalisation, dont 33% pour Unibail, par ailleurs pensionnaire du CAC 40. En intégrant les cinq suivantes, les plus grosses foncières parisiennes pèsent 79% du secteur. Or, ces poids lourds évincent les acteurs plus modestes du radar des investisseurs en quête de bonnes idées. À la fois en raison de leur taille, mais aussi à cause des compositions des portefeuilles essentiellement concentrés sur le bureau parisien et l’immobilier commercial. Les actifs y sont plus chers et les rentabilités souvent moindres. Ce qui limite le potentiel boursier.
Des actifs sous-estimés
Le Revenu vous propose dès lors une sélection qui sort des sentiers battus des actifs immobiliers les plus classiques. Avec ces foncières spécialisées par type d’actifs, comme la logistique, le bureau ou les petits centres commerciaux, en France ou hors de métropole, vous pouvez identifier des profils purs qui vous correspondent.
Les décotes constatées sur les actifs nets réévalués sont souvent élevées. Mais le rendement du dividende aussi. Restez vigilants sur la liquidité des titres et les niveaux de cours d’entrée indiqués dans nos conseils.
On ne pourra que regretter l’absence de pure players cotés, dédiés au logement, aux murs de boutique, aux maisons médicalisées ou au stockage informatique, comme il en existe outre-Atlantique. Sans nul doute une piste pour de futurs candidats à la cotation à Paris.
Immobilier logistique
Son positionnement.Argan est une foncière exclusivement investie dans les actifs de logistique de qualité dans l’Hexagone, à 67% en Île-de-France. Elle compte parmi ses clients Décathlon, L’Oréal et Auchan, mais aussi des logisticiens comme NB Logistics, DHL et Geodis. Avec 238000 mà livrer en 2012, Argan contrôlera à fin décembre un patrimoine de 1,08 million de m, hors droits, quasiment doublé en trois ans, pour une valeur anticipée à 715 millions d’euros.
Sa stratégie.Contrôlée par la famille Le Lan à hauteur de 54,2%, Argan déploie une stratégie de pure player très offensive. Avec une double casquette de développeur et d’investisseur, la foncière s’autorise un levier financier ambitieux : le ratio d’endettement atteint 69,6% de la valeur du patrimoine ! Un niveau élevé mais supportable : le patrimoine est jeune (6,9 ans) et surtout assorti de baux de long terme (5,8 ans). Surtout, le financement est réalisé actif par actif et non au niveau de la société elle-même. En conséquence, pas de covenant global .
Sa valorisation.Avec une action décotée de 30% par rapport à l’ANR, Argan, qui verse un dividende de 0,80 euro, retrouve du potentiel après son repli récent. De quoi revenir à l’achat. Nous visons 13 euros.
Haussmannien
Son positionnement.Les trois règles de l’immobilier ? «L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !» Foncière des 6et 7arrondissements de Paris a fait sien ce commandement bien connu de la profession. La société, détenue par des assureurs (Allianz, Covea, ACM Vie), n’investit que dans des actifs dits «prime» au cœur de Paris à des adresses prestigieuses : en portefeuille, 54000 msitués notamment rue Saint-Dominique, rue des Saints-Pères ou de l’Université…
Sa stratégie.La foncière, qui détient aussi deux hôtels à Saint-Germain-des-Prés et à proximité de Notre-Dame, achète des sites prestigieux, les réhabilite et les loue, pariant sur la réserve de valeur et de potentiel qu’ils constituent. L’an dernier, elle a revendu pour 63 millions d’euros un immeuble avec une plus-value de 15 millions, redistribuée en partie via un dividende de 0,60 euro (contre 0,33 euro)
Sa valorisation.Aux frontières du luxe, cette foncière subit malgré tout une décote boursière de l’ordre de 20%. À l’affût des ventes de l’État dans les beaux quartiers, elle fait surtout figure de proie pour des investisseurs attirés par l’immobilier de prestige. Le Qatar ?
On peut viser 19 euros.
Bureaux en région
Son positionnement.Profiter du désert français : tel est, à traits grossis, le positionnement de Foncière Inéa. La société revendique le titre de spécialiste de l’immobilier neuf en région, un segment délaissé par les autres acteurs cotés, davantage attirés par les bureaux à Paris.
Sa stratégie.Avec 278000 mde bureaux, dont seulement 18% en Île-de-France, la foncière affiche un rendement net de 8,3% sur ses actifs. Avec pourtant un loyer moyen de 122 euros par m, bien loin des standards parisiens. Grâce à des actifs jeunes – 74% du portefeuille a moins de 5 ans -, elle bénéficie d’une bonne visibilité : 70% de ses baux ont des durées supérieures à six ans. Pourtant, la société, dont la structure est légère avec seulement onze personnes, a dû amender sa stratégie. Non seulement elle met désormais en œuvre des co-investissements mais elle a renoncé à la seule prise en état futur d’achèvement, c’est-à-dire sans locataire, jugée risquée avec la crise pour intégrer la rénovation dans son approche.
Sa valorisation.Si la décote reste raisonnable, elle s’est creusée. Le levier de l’endettement offre peu de marges de manœuvre en cas de coup de frein sérieux sur les prises de bail. Une rotation plus affirmée des actifs est possible.
Placez-vous sur repli vers 36 euros.
Commerce en région
Son positionnement.Les centres commerciaux géants, déployés par Unibail-Rodamco ou Klépierre, ne vous séduisent pas ? Tournez-vous vers Patrimoine & Commerce. Détenue à 51,1% par Éric Duval, la foncière veut devenir le spécialiste de l’immobilier commercial dans les villes moyennes.
Sa stratégie.Elle revendique 324 millions d’actifs, dont 200 millions dans le commerce et 88 millions en construction. À la clé, 14 millions d’euros de revenus locatifs en 2011 pour 18,8 millions de résultat net. Le groupe, qui a recruté Christophe Clamageran, l’ex-patron de Ge-cina, ne cache pas ses ambitions. Un milliard d’euros de patrimoine en 2016, assorti d’un taux d’actualisation de 7% ! Mais attention : atteindre un tel objectif passerait par une augmentation de capital de plusieurs centaines de millions d’euros, afin de ne pas dégrader le ratio d’endettement au-delà de 40%. Difficile en l’état actuel de la Bourse.
Sa valorisation.Décotée de plus de 41% par rapport à un ANR de 23 euros par titre, l’action traduit les doutes face à un programme jugé – trop ? – ambitieux. Assortie d’un dividende de 0,62 euro, le pari est réservé aux investisseurs audacieux. Visez 18,50 euros.
Hors de l’Hexagone
Son positionnement.Spécialisé dans la promotion immobilière sur l’île de la Réunion, CBO Ter ritoria est un bon véhicule boursier pour parier sur le dy namisme de ce département d’outre-mer qui compte près de 830 000 habitants.
Sa stratégie.Aménageur, puis promoteur, mais dépourvu du statut de Siic, CBO se voit en foncière d’ici à 2020. Les loyers de ses actifs (12,3 millions en 2011) pèsent peu face à la promotion (104 millions). Celle-ci dicte encore la valorisation du titre, à 5,5 fois le profit net estimé 2012.
Sa valorisation.Si, à 3,5%, le rendement du dividende paraît modeste, la décote sur l’actif net réévalué, à 42%, nous semble excessive. Elle traduit l’inquiétude sur l’évolution des statuts fiscaux Girardin et Scellier.
En spéculatif pour viser 3,20 euros.
Beni Stabili [BNS] Bureaux de qualité à Milan et Rome
Son positionnement.Contrôlée par Foncière des Régions, Beni Stabili est une foncière italienne cotée à Paris. En Italie, l’essentiel des actifs de bureaux se situe à Milan et à Rome.
Sa stratégie.La société veut réduire son endettement et faire respirer son portefeuille d’actifs, composés de biens de grande qualité, mais à la rentabilité un peu faible.
Sa valorisation.La décote de 66% est très élevée, signe de préoccupations à l’égard de l’endettement – avec un refinancement de 353 millions en 2012 – et de la conjoncture économique dans la péninsule. La dimension spéculative est indéniable. À réserver aux amateurs de penny stock, de surcroît confiants dans une détente des taux italiens. Ce qui réduirait la décote. Pour viser 0,45 euro.
Cofinimmo [COFB] De prestigieux locataires belges
Son positionnement.Première société foncière belge cotée, membre de l’indice Bel 20, Cofinimmo détient un portefeuille de plus de 3 milliards d’euros, à 80% en Belgique, dont 53% à Bruxelles. Elle est présente en France avec nombre de maisons de repos.
Sa stratégie.Logeant la Commission européenne et l’État belge, la foncière est à l’affût de bailleurs de long terme. Son premier client est le brasseur AB Inbev, dont elle a repris les murs de 1000 pubs en Belgique et aux Pays-Bas. Une opération équivalente a été rééditée en 2011 avec les agences de l’assureur Maaf en France.
Sa valorisation.La foncière est bien valorisée, sans décote excessive. Le prix de la visibilité. Mais le dividende de 6,50 euros, soit un rendement de 7,5%, paraît attrayant.
Prenez sous 80 euros.
Lionel Garnier,
