Anvers, 26 janvier 2015
Information réglementée au sens de l’arrêté royal du 14 novembre 2007
Financière Duval vend sa participation (70%) dans les activités des maisons de repos et de soins de Residalya à Ackermans & van Haaren
Eric Duval, Président du groupe Financière Duval, et Ackermans & van Haaren (AvH) ont décidé de réorienter leur coopération et de se consacrer chacun aux activités du groupe Financière Duval qui, stratégiquement, correspondent le mieux à leurs activités respectives.
L’intention est que Financière Duval focalise son activité de holding animatrice sur les activités golfiques de NGFGolf, de promotion immobilière de CFA, de property management d’Yxime, ainsi que sur les activités de tourisme d’Odalys. AvH continuera à apporter son soutien à Odalys au travers de sa participation à un comité stratégique.
AvH acquiert la participation (70%) de Financière Duval dans Residalya. Residalya (www.residalya. com) exploite 1.992 lits répartis entre 25 maisons de repos et de soins en France. Residalya est dirigée par Hervé Hardy, qui a plus de 20 ans d’expérience dans le secteur (Serience, Korian), et qui détient le solde des actions de Residalya, conjointement avec la direction. En 2013, Residalya a réalisé un chiffre d’affaires de 73,2 millions d’euros, un EBITDA de 4,7 millions d’euros et un résultat net de 1,3 millions d’euros.
AvH échangera ses actions Holding Groupe Duval (50%, beneficial 41,14%) contre une participation de 53,5% dans Patrimoine & Santé. Patrimoine & Santé est propriétaire de l’ensemble immobilier de 22 maisons de repos et de soins exploitées par Residalya. Dans un premier temps, AvH acquiert une participation de 37,2% dans Patrimoine & Santé.
AvH est déjà active dans le secteur des maisons de repos et de soins via Anima Care (100%). Anima Care exploite (y compris l’ouverture imminente à Kasterlee) 1.287 lits répartis entre résidences- services et 11 maisons de repos et de soins en Belgique.
AvH pourra faire appel à l’expertise de Johan Crijns, PDG d’Anima Care, et de son équipe dans le cadre de la poursuite du développement de Residalya, mais pour l’instant il n’y a aucun projet de fusionner Residalya et Anima Care.
Cette transaction représente un investissement en cash d’environ 30 millions d’euros.
Assemblée générale
Ackermans & van Haaren est un groupe diversifié, actif dans 5 secteurs clés : Marine En- gineering & Infrastructure (DEME, l’une des plus grandes entreprises de dragage au monde – CFE et A.A. Van Laere, deux groupes de construction dont le siège est en Belgique), Private Banking (Delen Private Bank, l’un des plus grands gestion- naires indépendants de fonds privés en Belgique, et le gestionnaire de fortune JM Finn au R.-U. – Banque J.Van Breda & C°, banque niche pour les entrepreneurs et les professions libérales en Belgi- que), Real Estate, Leisure & Senior Care (Leasinvest Real Estate, une société immobilière réglementée- Extensa, un important promoteur immobilier actif principalement en Belgique et au Luxembourg), Energy & Resources (Sipef, un groupe agro-in- dustriel spécialisé dans l’agriculture tropicale), et Development Capital (Sofinim et GIB).
Sur le plan économique, le groupe AvH représentait en 2013, via sa part dans les participations (y inclus CFE), un chiffre d’affaires de 5,7 milliards d’euros et employait 22.706 personnes. Le groupe se concentre sur un nombre limité de participati- ons stratégiques présentant un potentiel de crois- sance important. AvH est reprise dans l’indice BEL20, l’indice Private Equity NXT d’Euronext Bruxelles et le DJ Stoxx 600 européen.
LA COMPÉTENCE ET L’EXPERTISE
Le Groupe Financière Duval a créé RESIDALYA en s’associant, selon son habitude, à une équipe de professionnels reconnus dans la conception et la gestion de résidences médicalisées pour personnes âgées.
Cette équipe fédère les compétences multiples nécessaires, à la fois :
• pour établir et mettre en œuvre un « projet gérontologique » novateur, conciliant l’exigence humaniste de l’activité avec la mobilisation des équipes de terrain, dans une gestion soucieuse des équilibres économiques,
•pour développer un réseau de qualité : recherches d’opportunités foncières ou acquisition d’établissements en fonctionnement (audits détaillés, négociations, financements liés à l’exploitation de biens immobiliers), élaboration de dossiers d’autorisation impliquant un dépôt de permis de construire.
UNE OFFRE ADAPTÉE POUR UNE CLIENTÈLE EN PLEINE ÉVOLUTION
L’entrée en institution des personnes âgées est de plus en plus tardive, décidée la plupart du temps par les familles, confrontées à une aggravation de la dépendance de leur parent.
Or, la clientèle des personnes âgées en perte d’autonomie ou devenue dépendante socialement, physiquement, psychologiquement, requiert une offre d’hébergement et de services particulière. L’offre est numériquement encore insuffisante dans certaines régions et qualitativement hétérogène.
Diverses réglementations visent à redéfinir et qualifier les éléments de la prise en charge, tant en matière de bâtiments (accessibilité, sécurité incendie, lutte contre la légionellose…), qu’en matière sanitaire (restauration aux normes HACCP, maîtrise des soins infirmiers et paramédicaux, suivi médical en réseau…).
RESIDALYA offre une réponse qualitative aux besoins de cette clientèle fragilisée par l’âge, dans un réseau à taille humaine, diversifié géographiquement : zones rurales, semi-urbaines, urbaines, à part égale.
UN HÉBERGEMENT ET DES SERVICES HAUTEMENT SPÉCIALISÉS
Les structures, l’organisation, les services proposés par les établissements du réseau RESIDALYA découlent d’une compréhension approfondie des besoins pluriels de sa clientèle : le souci de maintenir son autonomie, de rester en bonne santé le plus longtemps possible, de se sentir en sécurité, de préserver sa dignité et son intimité, de poursuivre des relations sociales, de conserver sa liberté de choix et son libre arbitre, de vivre des instants plaisir, dans un environnement plaisant et chaleureux.
LA SANTÉ ET LA SÉCURITÉ ORCHESTRÉES PAR DES PROFESSIONNELS
Médecins, psychologues et infirmières assurent avec les équipes un suivi individualisé, en concertation avec la famille, le médecin traitant choisi par le résident, et en collaboration étroite avec les établissements sanitaires.
Si la construction de logements se réduit comme peau de chagrin, le marché des résidences services seniors, lui, bondit, porté par le vieillissement de la population et promettant de corriger les erreurs du passé, tout en offrant une rentabilité attractive aux investisseurs.
Alors que les personnes âgées de 60 ans et plus, qui sont aujourd’hui 15,5 millions, seront 20 millions en 2030 en France, le gouvernement a annoncé vouloir faire de la « silver économie » (domotique, tourisme…) le secteur dédié au vieillissement, une vraie filière industrielle.
Dans ce contexte, le marché de niche de la résidence services senior, à mi-chemin entre le maintien à domicile et la maison de retraite, promet confort, sécurité et convivialité (espaces collectifs, services, activités), aux personnes âgées autonomes. Promis à une forte croissance, il fait saliver un nombre croissant de promoteurs.
Parmi eux, on trouve Cogedim, qui a créé sa propre enseigne « Cogedim Club », Les Jardins d’Arcadie, dans laquelle Bouygues Immobilier a pris une participation à l’automne, Ovelia, dont Vinci Immobilier est devenu l’actionnaire majoritaire, ou encore Les Senioriales, filiale de Pierre et Vacances. Le groupe Nexity, déjà actionnaire de Domitys/Aegide, a lancé son propre concept, Edenéa.
Tous promettent des résidences « nouvelle génération », avec des offres de services à la carte. Car « les établissements construits dans les années 90 ont été fustigés pour leurs charges excessives », rappelle Clément Moreau, co-fondateur du site Logement-seniors.com, qui répertorie les solutions d’hébergement pour les plus de 60 ans.
Il conseille aux seniors de toujours visiter les lieux et de se procurer le règlement intérieur ou de copropriété de la résidence, afin de s’informer des « droits et devoirs » du résident.
De fait le cadre légal va évoluer pour corriger les erreurs du passé, comme le réclamait depuis des années l’Association des victimes de résidences seniors, qui défend des résidents plongés dans la spirale de l’endettement.
Le projet de loi sur l’adaptation de la société au vieillissement, en cours d’examen au parlement, prévoit que dans les futures résidences, les services non utilisés n’auront plus à être payés : ils seront distincts des charges de copropriété. Une mission examinera comment appliquer cette nouvelle règle aux résidences existantes.
« Tout à la carte, même changer une ampoule grillée »
Le promoteur Kaufman et Broad, qui veut « renforcer sa position » dans le secteur en 2015, prévoit d’investir dans des « résidences services seniors à charges très faibles, 2 euros par jour, correspondant à la rémunération d’un régisseur », a annoncé vendredi son Pdg Nordine Hachemi en détaillant les résultats annuels à la presse.
« Ainsi le propriétaire n’est pas condamné à payer un loyer élevé pendant toute la durée de la détention du bien », dit-il.
En effet les tarifs de location, abordables à première vue mais souvent bien plus élevés dans les faits, sont peu compatibles avec la moyenne mensuelle des pensions de retraite, environ 1.300 euros.
« Beaucoup de résidences ont une tarification de base attractive sur le papier, mais ensuite tout est à la carte, même le changement d’une ampoule grillée », pointe Yoann Joubert, PDG du promoteur Realites, qui livrera fin 2016 son premier programme à Nantes.
Des promoteurs à la vision « court-termiste, ont développé l’activité d’exploitation de résidences pour booster leur promotion immobilière, or il y a conflit d’intérêts entre les deux. Ils ont promis des loyers qu’ils étaient incapables de tenir. Des résidents se sont retrouvés avec des factures de 3.000 euros par mois ! », dit-il.
A Nantes, Realites, via sa filiale Heurus, ambitionne de « combler un trou d’offre » en proposant des logements permettant aux couples de poursuivre la vie commune lorsque l’un des deux est en perte d’autonomie.
« Nous visons une offre qualitative avec beaucoup de services, la présence d’infirmières, d’aides-soignants, et 23 emplois équivalents temps-plein sur le site, tout en restant populaires dans le tarif, équivalent à celui d’un Ehpad, (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) si on ajoute l’aide au logement« , assure M. Joubert.
La rentabilité annuelle promise aux investisseurs est de 4,25% pendant 9 ans. « Il nous faudra vérifier la pertinence économique définitive, et peut-être ajuster un peu le concept ou l’exploitation », concède M. Joubert.
« Le marché n’est pas exponentiel comme certains ont voulu le croire, mais il existe », dit-il.
